《钦州市商品房预售资金监管办法》（钦政办规〔2019〕4号）解读

一、商品房预售资金监管办法出台背景及意义

为加强商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，保护购房人的合法权益，防范预售商品房违约交付风险，促进房地产市场的健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律规章，结合我市实际，制定本办法。

二、预售资金监管制度适用范围

市本级（含钦南区、钦北区各镇）的商品房项目，其预售资金均应当纳入监管范围，包括对该预售资金的收存、支出、使用和监督管理。

三、什么是商品房预售资金

商品房预售资金指房地产开发企业通过预售方式销售商品房时（含经济适用房、限价商品房），购房人按商品房买卖合同约定支付的首付款、按揭贷款、一次性付款及分期付款等各种购房款。　

四、我市新建商品房预售资金监管的主要模式及监管部门（机构）

监管模式：政府监督、部门监管、银行支持、房企配合、专户储存、专款专用。

监管部门：市住房和城乡建设局。

监管机构：市房屋产权交易监理中心。

五、预售资金的重点监管资金的定义及额度

预售资金的重点监管资金是指监管项目取得商品房现售备案条件所需的工程建设费用。

监管项目的重点监管资金额度由监管部门按钦州市建设工程造价信息公布房屋建筑造价指标指数的115%确定。

六、商品房预售资金的监管期限

自核发《商品房预售许可证》开始，至取得《商品房现售备案证明》止。

七、房地产开发企业开立监管专用账户

房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按单个预售许可申请项目开立商品房预售资金监管专用账户。同一商品房项目分多次申请预售许可的，房地产开发企业应当分别设立商品房预售资金监管专用账户。

即1个监管项目（1本预售许可证），应当签订1份监管协议，开立1－3个监管专用账户。

八、房地产开发企业出售商品房后如何向购房人收取预售资金

房地产开发企业不得在监管专用账户之外收取任何购房款。购房人应该将全部购房款直接存入该监管专用账户。

（一）房地产开发企业预售商品房时，应当在商品房买卖合同中注明商品房预售资金的监管银行、监管专用账户等信息，并与购房人约定将全部购房款直接存入监管专用账户。

（二）购房人应当凭房地产开发企业开具的商品房预售款交款通知书，将购房款存入监管专用账户，持交款凭证向房地产开发企业换领票据。（购房人申请贷款的，发放贷款的金融机构也应当在按揭合同中注明监管专用账户相关信息，并将贷款直接划转至相应的监管专用账户。）

九、如何确定各节点提取重点监管额度预售资金的最高限额

节点一：监管项目取得《商品房预售许可证》后至下一节点前申请用款的，使用数额不超过重点监管资金的30%；　　

节点二：监管项目结构封顶申请用款的，使用数额累计不超过重点监管资金的70%；　

节点三：监管项目完成外墙、门窗、电梯装修工程申请用款的，使用数额累计不超过重点监管资金的90%；

节点四：监管项目完成建设工程竣工验收备案申请用款的，使用数额累计不超过重点监管资金的98%；　　

节点五：监管项目取得《商品房现售备案证明》后，可以全额使用剩余的重点监管资金；　

节点六：监管项目在7层以上（含7层）17层以下（含17层）的建筑完成“建设层数达二分之一”节点申请用款的，使用数额累计不超过重点监管资金的50%；18层以上（含18层）的建筑完成“建设层数达三分之一”节点和“建设层数达三分之二”节点申请用款的，使用数额累计分别不超过重点监管资金的40%和60%。

十、开发企业申请使用重点监管额度的预售资金

监管专用账户的预售资金达到重点监管额度的，房地产开发企业向监管机构提供达到《办法》所规定使用节点的相应材料后，可一次性申请使用相应节点的重点监管资金；监管专用账户的预售资金未达到重点监管额度时，房地产开发企业可以申请使用重点监管资金，但每个节点申请次数不超过五次，且累计使用数额不得超过该节点的最高限额。

十一、房地产开发企业如何使用超出重点监管额度的预售资金

进入商品房预售资金监管专用账户内的预售资金累计达到重点监管额度后，超出重点监管额度的预售资金可由房地产开发企业自行支配，并优先用于监管项目工程建设。

十二、在什么情况下监管机构不予办理商品房预售资金申请使用手续

有下列情况之一，监管机构不予办理使用手续：

（一）监管项目未达到本办法规定的使用节点的。

（二）房地产开发企业申请超出使用节点最高限额的。

（三）提交资料不实不全的。

（四）其他不符合使用条件的情形。

十三、如何解除预售资金监管

房地产开发企业取得监管项目的商品房现售备案证明后，向监管机构提出解除资金监管的申请，监管机构于5个工作日内解除对监管专用账户的监管，将账户内资金全额回拨开发企业。

十四、房地产开发企业及监管银行出现违规行为的责任

房地产开发企业存在未按规定使用商品房预售资金、未按约定将购房款存入商品房预售资金监管专用账户、隐瞒真实情况，提交虚假材料申请使用预售资金、以收取其他款项为名变相逃避监管等违规行为的，由市住房城乡建设局责令其限期整改，逾期不整改的，监管部门有权关闭该项目交易网签系统，违反法律法规规定的，依照有关规定处理，并将其违规行为记入企业诚信档案。房地产开发企业及相关单位出具虚假证明或不实资料，造成不良后果或者损失的，依法承担相应法律责任。

监管银行违反本办法规定，擅自划转重点监管资金的，办理预购商品房抵押贷款的商业银行未将抵押贷款直接存入监管专用账户的，由监管部门向监管银行上级主管部门反映，责令其改正、追回款项，造成不良后果或者损失的，依法承担相应法律责任。

十五、购房人如何交存预售资金

购房人应当凭房地产开发企业开具的商品房预售款交款通知书，将购房款存入商品房预售资金监管专用账户。